Tramites para construir tu casa

Cuando tomas la decisión de construir tu casa, lo primero que debes saber son los trámites que tienes que llevar a cabo desde el inicio hasta ver construida tu vivienda.

Te los contamos:

1.    AGENTES QUE INTERVIENEN

Necesitarás varios técnicos que se encarguen de todo el proceso de diseño y construcción. 

A)   Arquitecto

Es el encargado de la Redacción del Proyecto básico y de ejecución, además de llevar la dirección de la obra del arquitecto. El arquitecto es el encargado de estudiar el terreno y su planeamiento, y elaborar el proyecto conforme a la normativa vigente. Asimismo, su papel reside en llevar a cabo la dirección arquitectónica de las obras. Supervisa el diseño de la edificación, así como su verificación según los trabajos realizados. 

FASES DEL PROYECTO

I. Proyecto Básico- Es la fase del Proyecto arquitectónico que sirve para describir la concepción general del edificio: forma, funciones, distribución, sistema constructivo, representados en planos, infografías o maquetas.

Esta fase conlleva cuantas propuestas sean necesarias para obtener la ordenación definitiva de los espacios.

No se puede acotar en el tiempo, depende del acuerdo entre las partes; puede ser que la primera propuesta definida por el arquitecto sea del agrado del promotor, con lo que se tardaría en definir relativamente poco, o puede ser, que se alargue en el tiempo debido a infinidad de cambios en la concepción de la ordenación de los espacios, hasta que el promotor quede totalmente satisfecho.

Es importante que en esta fase del proyecto no se tenga ninguna prisa, de manera que se pueden afrontar multitud de cambios como se ha sugerido anteriormente hasta que la propuesta sea definitiva.

II. Proyecto de Ejecución- Es la fase del trabajo en la que se desarrolla y se define en su totalidad y en detalle el proyecto arquitectónico, con la información suficiente para hacer viable su construcción, su ejecución, definiendo todos los materiales, sistemas constructivos, instalaciones, equipos, etc…

El documento definitivo se divide en Memoria, Pliego de Condiciones, Mediciones y presupuesto y Planos.

En el apartado de Mediciones y Presupuesto aparecen todos los materiales que se utilizarán para llevar a cabo la construcción, además de costes de mano de obra; es lo que se denomina PEM * (Presupuesto de Ejecución Material).

Hay que tener en cuenta que este presupuesto está elaborado con una base de precios orientativa; en ningún caso será un presupuesto cerrado de los costes de construcción.

Esta fase suele tener una duración aproximada de 3 meses desde que se define completamente el proyecto básico.

B)   Aparejador 

Es el encargado de la dirección de la ejecución de las obras según el proyecto diseñado por el arquitecto. En todo momento, su responsabilidad reside en que la obra esté correctamente ejecutada. 

C)   Coordinador seguridad y salud

El coordinador de seguridad y salud (CSS) es designado por el promotor y es el técnico competente integrado en la dirección facultativa que lleva a cabo las tareas que se mencionan en el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997 sobre “obligaciones del coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra”. Esta figura, debe ser designada antes del inicio de la obra, entre otras razones, porque será este coordinador quien apruebe el plan de seguridad y salud.

Cada uno de estos agentes es independiente; eso sí, en viviendas unifamiliares lo normal es que el aparejador lleve a cabo la coordinación de seguridad y salud.

La elección de buenos técnicos que velen por tus intereses, es decir, que lleven a cabo tus ideas en la concepción del proyecto, y que lleven a cabo una buena dirección de obra, es de gran importancia en el proceso constructivo.

2.    TRÁMITACIÓN

Redactado el proyecto básico y de ejecución se procederá al visado del mismo: suele tardar unos 10 días aproximadamente.

Posteriormente, con el documento visado se solicitará en el Ayuntamiento la Licencia de Obra para la construcción de la vivienda.

La tasa que se tiene que pagar para que otorguen la Licencia de obra varía dependiendo del Ayuntamiento; generalmente son las siguientes:

a)    TASA fija por construcción de vivienda unifamiliar: aproximadamente un 1,50% del PEM* reflejado en el proyecto.

b)    ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras): entre un 2,5 % y un 4,5 % (dependiendo del Ayuntamiento) del PEM * reflejado en el proyecto.

PEM*: Presupuesto de Ejecución Material (coste de materiales y mano de obra necesarios para la ejecución de la obra; aparece reflejado en el proyecto redactado por el Arquitecto.)

En este periodo de tramitación colegial y municipal se suele enviar el proyecto a varias constructoras para que vayan elaborando el presupuesto de contrata.

Una vez obtenidos los presupuestos de contrata, el arquitecto revisa cada uno de ellos para comprobar que todos presupuesten conforme a proyecto y poder solventar cualquier duda que pudiera surgir al respecto.

Cuando el Ayuntamiento otorga la Licencia de Obra, se puede comenzar con la ejecución de la Obra.

Terminada la obra se redacta por el arquitecto el Certificado Final de Obra (CFO), que tiene que ser visado por el colegio oficial de arquitectos.

Con este documento (CFO) se solicita el Certificado de Primera Ocupación de la vivienda al Ayuntamiento que también conlleva un pago de una tasa, que suele ser aproximadamente un 0,50% del PEM* reflejado en el proyecto.